法律常识:更正登记.异议登记.预告登记

法律常识:更正登记、异议登记、预告登记

一、更正登记(《物权法》第19条)(★★)

1. 更正登记需要三个条件:

①不动产登记簿出现登记错误(包括权利主体、内容、客体错误) 。 ②权利人或者利害关系人提出更正申请。

③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

2. 更正登记的办理与效力:

①符合更正登记条件的,登记机关应当办理更正登记,消除错误登记。 ②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。

二、异议登记(《物权法》第19条)(★★)

1. 异议登杞需要两个条件:

①利害关系人未能办理更正登记。

②利害关系人提出异议登记申请。

2. 异议登记的办理:

①利害关系人提出异议登记的申请时,登记机构即应办理异议登记。 ②异议登记不当,给权利人造成损害的,由申请人承担赔偿责任。

3. 异议登记的效力:

①减损错误登记的公信力,阻碍善意取得的发生(见例1) 。

②申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记自动失去效力(见例2) 。 ③若登记名义人为真正的物权人,真正物权人之处分行为在法律上不受异议登记的影 响(在事实上会受到影响)(见例3) 。

例1哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋,登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第

二天,哥哥以自己的名义将房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。 ①根据《物权法》第97条,哥哥的出售行为属于无权处分,虽给丙办理了过户登记(注意:若不托关系是不可能过户登记的) ,丙也不能善意取得。②原因在于:虽有错误登记,但异议登记减损了错误登记的公信力,丙应当知道哥哥实施的是无权处分(即主观上恶意) 。

例2哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋,登记在哥哥名下,弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费,异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘,以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙,并托关系给丙办理了过户登记。①异议登记后15天没有起诉的,异议登记自动失去效力,只要符合善意取得的构成要件,丙就可以善意取得。②在现实中,事情可能是这样进展的:丙发现有异议登记(尚未被涂销) ,就问哥哥这是怎么回事。哥哥于是编造谎言,谎称房屋属自己单独所有,有人羡慕嫉妒恨,恶作剧来了一个异议登记 (但自感理亏,所以30天来不敢起诉) ,丙闻言方才敢下手购买(此时丙主观上就是善意的了 ) 。

例3哥哥独自投资建造了一栋房屋,且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足之情,给自己几间,被哥哥拒绝,弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹,就将房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦,因为理性的买受人看见异议登记后,不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害,弟弟应承担损害赔偿责任。②但是,该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍,现哥哥将房屋出售给丙,并潇洒地办理了过户登记,丙取得了房屋所有权。③丙属于继受取得房屋所有权,不是善意取得,因为哥哥的出售行为属于有权处分。在法律上,异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。

三、预告登记(《物权法》第20条)(★★)

1. 预告登记的种类:实践中,预告登记主要包括:

①商品房预售登记。

②在建工程抵押的预告登记。

③抵押权顺位的预告登记。

2. 预告登记的效力:

(1)办理了买卖(赠与) 等旨在移转所有权的合同的预告登记后,未经预告登记权利人的同意,处分(出售、赠与、抵押等) 该不动产的,不发生物权效力(但不影响合同的效力) 。

(2)预告登记在下列两种情形下自动失效,即使没有涂销预告登记,预告登记亦不再具有前述效力:

①债权消灭。

②自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。

例4房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后,按照约定办理了预告登记。房屋建成后(此时房屋所有权仍属于甲) ,甲擅将该套房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障不动产债权实现的作用。②甲的处分不能发生物权效力,丙不能取得房屋所有权 (注意:若不托关系是不可能办理过户登记的) 。③乙有权请求甲涂销丙之登记,并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效,丙可对甲主张违约责任。

例5房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押,并办理了抵押预告登记。房屋建好后,未经乙同意,甲又以该房屋为丙设立抵押权,并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之曰起3个月内办理了抵押登记,登记日期为2009年4月20日。①此例彰显抵押预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后,但由于预告登记在前,故乙的抵押权优先于丙的抵押权。③要正确理解《物权法》第20条“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的意思。其含义是:(a)若办理了买卖(赠与) 等旨在移转所有权合同的预告登记,未经预告登记权利人的同意,出卖、赠与、

抵押该不动产的,不发生物权效力。(b)若办理了抵押合同的预告登记,未经预告登记权利人的同意,抵押该不动产的,仍可发生抵押权设立的效果,只是顺位靠后。

例6房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后,按照约定办理了预告登记。房屋建成后,在给乙办理过户登记前,甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助,该房屋虽属甲的破产财产,乙仍有权请求破产管理人给自己办理过户登记。 典型试题

甲公司开发写字楼一幢,于2 008年5月5日将其中一层卖给乙公司,约定半年后交房,乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难,在乙公司不知情的情况下,以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款,银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的?(09年. 卷三? 8题一C)

A. 抵押合同有效,抵押权设立

B. 抵押合同无效,但抵押权设立.

C. 抵押合同有效,但抵押权不设立

D. 抵押合同无效,抵押权不设立

[答案解析]①买卖合同之预告登记的效力有二:(a)不动产所有人的处分权因预告登记受到限制,未经预告登记权利人的同意不得处分该不动产; 处分的,不发生物权变动效力。(b)预告登记权利人的不动产债权具有排他效力。②《物权法》第20条还贯彻了《物权法》第15条的区分原则,即未经预告登记权利人同意处分该不动产的,只是不能发生物权变动的效果,但并不因此影响处分合同的效力。具体到本题,甲与银行的抵押合同是有效的,但不能发生抵押权设立的法律效果(办理了抵押登记也不行!) 。故本题唯一正确的答案C 选项。

法律常识:更正登记、异议登记、预告登记

一、更正登记(《物权法》第19条)(★★)

1. 更正登记需要三个条件:

①不动产登记簿出现登记错误(包括权利主体、内容、客体错误) 。 ②权利人或者利害关系人提出更正申请。

③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

2. 更正登记的办理与效力:

①符合更正登记条件的,登记机关应当办理更正登记,消除错误登记。 ②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。

二、异议登记(《物权法》第19条)(★★)

1. 异议登杞需要两个条件:

①利害关系人未能办理更正登记。

②利害关系人提出异议登记申请。

2. 异议登记的办理:

①利害关系人提出异议登记的申请时,登记机构即应办理异议登记。 ②异议登记不当,给权利人造成损害的,由申请人承担赔偿责任。

3. 异议登记的效力:

①减损错误登记的公信力,阻碍善意取得的发生(见例1) 。

②申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记自动失去效力(见例2) 。 ③若登记名义人为真正的物权人,真正物权人之处分行为在法律上不受异议登记的影 响(在事实上会受到影响)(见例3) 。

例1哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋,登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第

二天,哥哥以自己的名义将房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。 ①根据《物权法》第97条,哥哥的出售行为属于无权处分,虽给丙办理了过户登记(注意:若不托关系是不可能过户登记的) ,丙也不能善意取得。②原因在于:虽有错误登记,但异议登记减损了错误登记的公信力,丙应当知道哥哥实施的是无权处分(即主观上恶意) 。

例2哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋,登记在哥哥名下,弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费,异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘,以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙,并托关系给丙办理了过户登记。①异议登记后15天没有起诉的,异议登记自动失去效力,只要符合善意取得的构成要件,丙就可以善意取得。②在现实中,事情可能是这样进展的:丙发现有异议登记(尚未被涂销) ,就问哥哥这是怎么回事。哥哥于是编造谎言,谎称房屋属自己单独所有,有人羡慕嫉妒恨,恶作剧来了一个异议登记 (但自感理亏,所以30天来不敢起诉) ,丙闻言方才敢下手购买(此时丙主观上就是善意的了 ) 。

例3哥哥独自投资建造了一栋房屋,且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足之情,给自己几间,被哥哥拒绝,弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹,就将房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦,因为理性的买受人看见异议登记后,不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害,弟弟应承担损害赔偿责任。②但是,该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍,现哥哥将房屋出售给丙,并潇洒地办理了过户登记,丙取得了房屋所有权。③丙属于继受取得房屋所有权,不是善意取得,因为哥哥的出售行为属于有权处分。在法律上,异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。

三、预告登记(《物权法》第20条)(★★)

1. 预告登记的种类:实践中,预告登记主要包括:

①商品房预售登记。

②在建工程抵押的预告登记。

③抵押权顺位的预告登记。

2. 预告登记的效力:

(1)办理了买卖(赠与) 等旨在移转所有权的合同的预告登记后,未经预告登记权利人的同意,处分(出售、赠与、抵押等) 该不动产的,不发生物权效力(但不影响合同的效力) 。

(2)预告登记在下列两种情形下自动失效,即使没有涂销预告登记,预告登记亦不再具有前述效力:

①债权消灭。

②自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。

例4房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后,按照约定办理了预告登记。房屋建成后(此时房屋所有权仍属于甲) ,甲擅将该套房屋出售给丙,并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障不动产债权实现的作用。②甲的处分不能发生物权效力,丙不能取得房屋所有权 (注意:若不托关系是不可能办理过户登记的) 。③乙有权请求甲涂销丙之登记,并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效,丙可对甲主张违约责任。

例5房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押,并办理了抵押预告登记。房屋建好后,未经乙同意,甲又以该房屋为丙设立抵押权,并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之曰起3个月内办理了抵押登记,登记日期为2009年4月20日。①此例彰显抵押预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后,但由于预告登记在前,故乙的抵押权优先于丙的抵押权。③要正确理解《物权法》第20条“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的意思。其含义是:(a)若办理了买卖(赠与) 等旨在移转所有权合同的预告登记,未经预告登记权利人的同意,出卖、赠与、

抵押该不动产的,不发生物权效力。(b)若办理了抵押合同的预告登记,未经预告登记权利人的同意,抵押该不动产的,仍可发生抵押权设立的效果,只是顺位靠后。

例6房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后,按照约定办理了预告登记。房屋建成后,在给乙办理过户登记前,甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助,该房屋虽属甲的破产财产,乙仍有权请求破产管理人给自己办理过户登记。 典型试题

甲公司开发写字楼一幢,于2 008年5月5日将其中一层卖给乙公司,约定半年后交房,乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难,在乙公司不知情的情况下,以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款,银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的?(09年. 卷三? 8题一C)

A. 抵押合同有效,抵押权设立

B. 抵押合同无效,但抵押权设立.

C. 抵押合同有效,但抵押权不设立

D. 抵押合同无效,抵押权不设立

[答案解析]①买卖合同之预告登记的效力有二:(a)不动产所有人的处分权因预告登记受到限制,未经预告登记权利人的同意不得处分该不动产; 处分的,不发生物权变动效力。(b)预告登记权利人的不动产债权具有排他效力。②《物权法》第20条还贯彻了《物权法》第15条的区分原则,即未经预告登记权利人同意处分该不动产的,只是不能发生物权变动的效果,但并不因此影响处分合同的效力。具体到本题,甲与银行的抵押合同是有效的,但不能发生抵押权设立的法律效果(办理了抵押登记也不行!) 。故本题唯一正确的答案C 选项。


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