物业项目预算

一、综合管理费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收 费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与 服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089 元/月/平米 测算依据：管理处经理 1 名 3500 元/月，各部门主管 4 名 2800 元/月，出纳兼文 员 1 名 1000 元/月,计工资费用为 15700 元，福利 2198 元，月总费用 17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利 15700 元*14%=2198 元 2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； （3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案； （4）每日巡查装修施工情况； （5）对装修中的违规行为及时劝阻。 服务标准 （1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； （2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议； （3）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主； （4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主； （5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。 收费标准：0.029 元/月/平米

测算依据：管理员 2 名 2500 元/月计，工资为 5000 元，福利 700 元，月总费用 5700 元

二、公共设施设

备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、 人员管理费 收费标准：0.031 元/月/平米 测算依据：以维修技师 1 名 2500 元/月，维修管理员 2 名 1500 元/月计，月工资 费用为 5500 元，福利费 770 元，月总费用 6270 元。 2、供配电系统维护费 服务内容包括： （1）保持配电房清洁卫生； （2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、 配电箱、 导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理； （3) 委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养； （4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养； （5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)； （6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度； （7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具： （8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器 设备干燥； （9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； （10）填写运行记录，建档备查。 服务标准包括： （1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍； （2）每日检查一次； （3）每年测试、试验 1 次； （4）每年进行 2 次； （5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)； （6）每年检测 1 次； （7） 每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次； （8）持续保持配电房内主要电器设备干燥； （9）每月检测 1 次； （10）每日填写运行记录并归档备查。 收费标准：0.138 元/月/平米 测算依据：供电系统年检费 15000 元，维保费 18000 元，每年总费用 33000 元。 备 注：专指小区内专用供配设备 3、道路系统维护费 服务内容 （1）车行道路路况检查与维护； （2）道板路面与人行通道检查与维护； （3）交通标志的检查与维护。 服务标准

（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损； （2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失； （3）交通标志与交通设施齐全、完好。 收费标准：0.063 元/月/平米 测算依据： 道路系统每年维护费 15000 元。包括损坏面积不超过 1 平方的材料费 4、给水系统维护费 服务内容 （1）检查与维护水池(箱)及部件； （2）饮用水水质检验； （3）水泵维护与检查； （4）给水管网维护。 服务标准 （1）每 3 个月检查保养 1 次水池(箱)入孔、进水

管、溢水管、水位计、浮球阀 和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无 渗漏； （2）饮用水水池（箱）每 6 个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格 方可使用； （3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗 1 次泵房；水泵运行正 常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、 污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油， 保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零 件残损等及时修复； （4）每年对明装给水管道进行 1 次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管 道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防 锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。 收费标准：0.188 元/月/平米 测算依据：每年水箱清洗、检测费 15000 元，水管防冻、油漆费 30000 元，每年 总费用 45000 元。 备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。 5、排水系统维护费 服务内容 （1）雨水管网检查与维护； （2）污水管网检查与维护。 服务标准 （1）楼顶每 6 个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换； 每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好； （2）每 6 个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。 收费标准： 0.167 元/月/平米 测算依据：每年排水系统维护费 40000 元。 6、监控系统维护费 服务内容 对监控系统定期进行检查与维护。 服务标准

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。 收费标准： 0.005 元/月/平米 测算依据：每年监控系统维护费 13000 元。 7、消防系统维护费 服务内容 （1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防 设备； （2）检测消防管网水压； （3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态； （4）消防监控室保持清洁； （5）填写巡查工作记录，建档备查。 服务标准 （1）每月 1 次检查与维护，保证设备 24 小时正常运转； （2）每月检测 1 次，发现压力不够，马上检修排除故障； （3）每年演习 1 次； （4）每周至少保洁 1 次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍； （5）每日填写工作记录。 收费标准：0.007 元/月/平米 测算依据：每年消防系统维护费 16000 元。 备 注：不包括材料费 8、照明系统维护费 服务内容 （1）路灯检查与维护； （2）楼道灯检查与维护。 服务标准 （1）路灯每 3 个

月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换； （2）楼道灯及开关每 3 个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。 收费标准：0.007 元/月/平米 测算依据：每年路灯检查和维护费 6000 元，路灯镇流器损坏 100 只 50 元/只计 5000 元，路灯损坏 250 只 15 元/只计 3750 元，路灯控制装置损坏 100 只 25 元/ 只计 2500 元，合计总费用 17250 元。 备 注：包括灯泡损坏更新 9、避雷接地系统维护费 服务内容 房屋避雷接地系统检查维护。 服务标准 每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时 更换或紧固。收费标准：0.002 元/月/平米 测算依据：每年避雷系统维护费 5000 元。 备 注：不包括材料费 10、 油漆粉饰服务费 服务内容 （1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护； （2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与

维护； （3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。 服务标准 （1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次； （2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次； （3）每年作局部清洗、粉饰一次。 收费标准：0.008 元/月/平米 测算依据：每年油漆粉饰费 20000 元。 备 注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担 11、建筑小品养护服务费 服务内容 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。 服务标准 每日保洁 1 次，每周检查一次。 收费标准：0.003 元/月/平米 测算依据：每年建筑小品养护服务费 6000 元。

三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化 用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测 算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、乔灌木养护费 服务内容 树木、绿篱的修剪和病虫害防治。 服务标准 （1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防 为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录； （2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害； （3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点 3M 以上； （4）绿篱及时修剪，保持原有形态。 收费标准：0.016 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 3 名 800 元/月，月福利 336 元，每年农药、石灰费用 60 00 元计，每月总费用 3236 元。 2、暖季型草坪养护费 服务内容 负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。 服务标准 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭 虫；每年至少进行

2 次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪 4 次；发生病虫害及时喷药。 收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 1 名 800 元/月，月福利 112 元，每年农药、化肥、药械 费用等 3000 元计，每月总费用 1162 元。 3、冷季型草坪养护费 服务内容

负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。 服务标准 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭 虫；每年至少进行 1 次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；发 生病虫害及时喷药。 收费标准：0.015 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 1 名 800 元/月，月福利 112 元，每年农药、化肥、药械 费用等 24000 元计，每月总费用 2912 元。 4、花坛养护费 服务内容 花坛的养护服务。 服务标准 在花坛开花期间，每周剪残枝、花 2 次；发生病虫害及人为损害后能及时防治， 泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在 20％以下；每 年花坛更换种植草花至少 4 次。 收费标准：0.005 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 0.5 名 400 元/月，月福利 56 元，每年绿化费用 6000 元 计，总费用每月 956 元。 5、水面养护服务费 服务内容 全面负责水面、喷水池的养护服务。 服务标准 每日打捞 1 次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 1 次；每 个月对喷水池清洁 1 次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表 层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡 视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。 收费标准：0.037 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 4 名 800 元/月计，月福利 448 元，水面生态处理物资费 每年 45000 总费用每月 7398 元。 6、绿化用水 收费标准：0.003 元/月/平米 测算依据：绿化用水以每月 500 元计。

四、环境卫生服务费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、 人员管理费 收费标准： 0.013 元/月/平米 测算依据：以清洁主管 1 名 2200 元/月计，月福利 308 元，月总费用 2508。 2、 垃圾清运费 服务内容 负责把垃圾运至垃圾中转站。 服务标准 日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。 收费标准：0.061 元/月/平米

测算依据：以每月 60 车每车 170 元计，每月垃圾清运费用 10200 元，每年垃圾 筒、垃圾袋费 24000 元，合计每月总费用 12200 元。 3、公共部位清洁费 服务内容 负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传 设施等环境

卫生清洁、清扫。 服务标准 （小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准 提供服务） 每日清扫道路(走廊、架空层)1 次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖 洗楼道一次； 楼道玻璃每月清洁 1 次；每两月清洁路灯 1 次；绿化带每日清扫 1 次绿化带；每 日清扫 1 次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。 收费标准：0.127 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 26 名 800 元/月，月福利 2912 元，每年清洁易耗品等 20 000 元计，每月总费用 25378 元。 4、公共设施清洁费 服务标准 公共设施每周清扫(擦洗)一次。 收费标准：0.011 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 2 名 800 元/月，月福利 224 元，每年清洁易耗品 4800 元计，每月总费用 2224 元。 5、袋装垃圾收集费 服务内容 负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。 服务标准 每日上门收集生活垃圾 2 次。 收费标准：0.031 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 6 名 800 元/月，月福利 672 元，每年清洁易耗品 9600 元计，每月总费用 6272 元。 备 注：物业公司不提供住户垃圾袋 6、卫生消杀费 服务内容 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划； 服务标准 夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀 1 次；灭鼠，每 2 个月进行 1 次。 收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 0.5 名 400 元/月，月福利 56 元，每年药水（品）、机械 费用等 9600 元计，每月总费用 1256 元。

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费

（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、 电池等)， （保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支） [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、 人员管理费 收费标准：0.062 元/月/平米 测算依据：以安护领班 9 名 1200 元/月计,月工资 10800 元，月福利 1512 元，月 总费用 12312 元。 2、 出入口值班费 服务内容 安全护卫人员主出入口 24 小时值班、副出入口 16 小时值班。 服务标准 制订值班制度；主出入口 24 小时有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访 问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导 等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，当日移交相关部门 处理。 收费标准：0.154 元/月/平米 测算依据：以安保人员 27 名 1000 元/月计，月工资 27000 元，月福利 3780 元。 月总费用 30780 元。 3、

出入口车辆管理费 服务内容 对主出入口的车辆进行登记、管理。 服务标准 安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和 获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。 收费标准：0.017 元/月/平米 测算依据：以安保人员 3 名 1000 元/月计，月工资 3000 元，月福利 420 元，月 总费用 3420 元。 4、小区巡视费 服务内容 安全护卫人员在小区范围内 24 小时巡视。 服务标准 （1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于 16 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重 点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员 3 人分 3 组共 9 人； （2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对 已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。 收费标准：0.154 元/月/平米 测算依据：以安保人员 27 名 1000 元/月计，月工资 27000 元，月福利 3780 元， 月总费用 30780 元。 5、小区监控费 服务内容 安全护卫人员 24 小时对监控设备进行监控。 服务标准 24 小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常 情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。 收费标准：0.034 元/月/平米 测算依据：以安保人员 6 名 1000 元/月计，月工资 6000 元，月福利 840 元月，

总费用 6840 元。 6、停车场管理费 服务内容 安全护卫人员 24 小时对室内停车场监控。 服务标准 对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每 1 小时巡视一次，发 现异常及时处理并通知车主。 收费标准：0.205 元/月/平米 测算依据：以安保人员 36 名 1000 元/月计，每月工资 36000 元，月福利 5040 元，月总费用 41040 元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。 备 注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。 7、消防管理与应急事务处理费 服务内容 专职消防与应急事务处理护卫人员 24 小时值班； 服务标准 专职消防护卫队每天区内巡视检查维护消防设备保障区内消防秩序； 应急事务处理小组每月组织应急训练； 按规定程序处理区内突发事务； 收费标准：0.11 元/月/平米 测算依据:以护卫人员 17 名,1100 元/人/月计,月工资 18700 元,月福利 2618 元, 月总费用 21318 元。

六、公共设施设备、部位及场地水电费

收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费 收费标准：0.024 元/月/平米，每月 4800 元

七、办公费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）] 1、办公用品费用 0.024/月/平米/每月 4800 元 2、交通费 0.008/月/平米/每月 1600

元 3、宣传广告费 0.006/月/平米/每月 1200 元 4、公共交际费 0.005/月/平米/每月 1000 元 5、节假日美化费 服务内容 在小区主要场所摆放盆花。 服务标准 国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节 日气氛。 收费标准：0.004 元/月/平米 测算依据：每月 800 元 6、社区活动费 服务内容 定期组织社区联谊活动。 服务标准 每年组织 1-2 次由小区居民参与的健身、联谊活动。

收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：每月 1200 元 7、培训费 服务内容 员工岗位培训与业务培训。 服务标准 制订年度员工培训计划， 对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办 的岗位资格培训。 收费标准：0.01 元/月/平米 测算依据：每月 2000 元 8、通讯费 服务内容 24 小时接收住户信息。 服务标准 设立 24 小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、 提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。 收费标准：0.038 元/月/平米 测算依据：服务接待人员 6 名，900 元/人，计月工资 5400 元，月福利 756 元， 通讯费 1500 元 /月，月总费用 7656 元。 备 注：不含福利费。 9、 业主委员会经费按 0.001 元/月/平米计不足部门从经营费中提取。 10、杂项支出费 收费标准： 0.008 元/月/平米 测算依据：每月 1500 元

八、公共设施保险费

[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料 分析）、备注] 1、 财产保险 收费标准：0.04 元/月/平米 测算依据： 以每个住宅小区公共资产为 800 万元计，按普通家庭财产保险的费率 为 1‰，每年保费为 8000 元。 备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷 击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。 2、 公共责任险（亦称第三者险） 收费标准：0.03 元/月/平米 测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年 6000 元，保险责任限额 200 万 元，费率为 3‰。 备 注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为 依据，再视社区的大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费

收费项目：物业管理单位固定资产折旧费 内 容：配备必要的办公设备，提高服务效率； 收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

十、法定税费

项目：1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等 10—12%支出总额 2、佣金企业应得合理利润 8—10%支出总额 3、税金营业税、城建税、地方教育附加 5.55%管理费用、佣金总额 综合上述费用总计为 2.00 元/月/平米。 注：1、本预算中各分

项费用与对应的标准参照苏州市物业服务费用定额指导标 准制定。 2、本预算中具体保洁服务标准按省标中最高级服务标准提供。 3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。 4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。 5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资 14%提取。

一、综合管理费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1. 管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（综合管理费第一项） 管理服务内容： （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排忧解难； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）建立规章制度与服务标准； （6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收 费依据及标准； （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）员工统一着装，持证上岗； （9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。 管理服务标准： （1）每三个月向委托方报告一次计划实施情况； （2）每年一次； （3）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与 服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释； （4）按有关部门及政策、法规要求执行； （5）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好； （6）内容合法，手续完备； （7）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时； （8）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗； （9）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 收费标准：0.089 元/月/平米 测算依据：管理处经理 1 名 3500 元/月，各部门主管 4 名 2800 元/月，出纳兼文 员 1 名 1000 元/月,计工资费用为 15700 元，福利 2198 元，月总费用 17898 元。 备注：按规定标准提取管理人员的福利 15700 元*14%=2198 元 2. 装修管理服务费 服务内容 （1）维护公共安全和公众利益； （2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人； （3）业主(使用人)装修前按规定审查业主(使用人)的装修方案； （4）每日巡查装修施工情况； （5）对装修中的违规行为及时劝阻。 服务标准 （1）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理； （2）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议； （3）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主； （4）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主； （5）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。 收费标准：0.029 元/月/平米

测算依据：管理员 2 名 2500 元/月计，工资为 5000 元，福利 700 元，月总费用 5700 元

二、公共设施设

备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、 测算依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、 人员管理费 收费标准：0.031 元/月/平米 测算依据：以维修技师 1 名 2500 元/月，维修管理员 2 名 1500 元/月计，月工资 费用为 5500 元，福利费 770 元，月总费用 6270 元。 2、供配电系统维护费 服务内容包括： （1）保持配电房清洁卫生； （2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、 配电箱、 导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理； （3) 委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养； （4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养； （5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)； （6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度； （7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具： （8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器 设备干燥； （9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； （10）填写运行记录，建档备查。 服务标准包括： （1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍； （2）每日检查一次； （3）每年测试、试验 1 次； （4）每年进行 2 次； （5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)； （6）每年检测 1 次； （7） 每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次； （8）持续保持配电房内主要电器设备干燥； （9）每月检测 1 次； （10）每日填写运行记录并归档备查。 收费标准：0.138 元/月/平米 测算依据：供电系统年检费 15000 元，维保费 18000 元，每年总费用 33000 元。 备 注：专指小区内专用供配设备 3、道路系统维护费 服务内容 （1）车行道路路况检查与维护； （2）道板路面与人行通道检查与维护； （3）交通标志的检查与维护。 服务标准

（1）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破损； （2）路面无明显坑洼、破损、道板缺失； （3）交通标志与交通设施齐全、完好。 收费标准：0.063 元/月/平米 测算依据： 道路系统每年维护费 15000 元。包括损坏面积不超过 1 平方的材料费 4、给水系统维护费 服务内容 （1）检查与维护水池(箱)及部件； （2）饮用水水质检验； （3）水泵维护与检查； （4）给水管网维护。 服务标准 （1）每 3 个月检查保养 1 次水池(箱)入孔、进水

管、溢水管、水位计、浮球阀 和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无 渗漏； （2）饮用水水池（箱）每 6 个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格 方可使用； （3）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗 1 次泵房；水泵运行正 常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、 污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油， 保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零 件残损等及时修复； （4）每年对明装给水管道进行 1 次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管 道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防 锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。 收费标准：0.188 元/月/平米 测算依据：每年水箱清洗、检测费 15000 元，水管防冻、油漆费 30000 元，每年 总费用 45000 元。 备注：本测算为使用变频水泵的住宅小区，不含水泵维护费。 5、排水系统维护费 服务内容 （1）雨水管网检查与维护； （2）污水管网检查与维护。 服务标准 （1）楼顶每 6 个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换； 每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好； （2）每 6 个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。 收费标准： 0.167 元/月/平米 测算依据：每年排水系统维护费 40000 元。 6、监控系统维护费 服务内容 对监控系统定期进行检查与维护。 服务标准

每月一次，保持系统状态良好，工作正常。 收费标准： 0.005 元/月/平米 测算依据：每年监控系统维护费 13000 元。 7、消防系统维护费 服务内容 （1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防 设备； （2）检测消防管网水压； （3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态； （4）消防监控室保持清洁； （5）填写巡查工作记录，建档备查。 服务标准 （1）每月 1 次检查与维护，保证设备 24 小时正常运转； （2）每月检测 1 次，发现压力不够，马上检修排除故障； （3）每年演习 1 次； （4）每周至少保洁 1 次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍； （5）每日填写工作记录。 收费标准：0.007 元/月/平米 测算依据：每年消防系统维护费 16000 元。 备 注：不包括材料费 8、照明系统维护费 服务内容 （1）路灯检查与维护； （2）楼道灯检查与维护。 服务标准 （1）路灯每 3 个

月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换； （2）楼道灯及开关每 3 个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。 收费标准：0.007 元/月/平米 测算依据：每年路灯检查和维护费 6000 元，路灯镇流器损坏 100 只 50 元/只计 5000 元，路灯损坏 250 只 15 元/只计 3750 元，路灯控制装置损坏 100 只 25 元/ 只计 2500 元，合计总费用 17250 元。 备 注：包括灯泡损坏更新 9、避雷接地系统维护费 服务内容 房屋避雷接地系统检查维护。 服务标准 每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时 更换或紧固。收费标准：0.002 元/月/平米 测算依据：每年避雷系统维护费 5000 元。 备 注：不包括材料费 10、 油漆粉饰服务费 服务内容 （1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护； （2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与

维护； （3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。 服务标准 （1）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次； （2）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次； （3）每年作局部清洗、粉饰一次。 收费标准：0.008 元/月/平米 测算依据：每年油漆粉饰费 20000 元。 备 注：阳台油漆粉饰服务费由受益人承担 11、建筑小品养护服务费 服务内容 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。 服务标准 每日保洁 1 次，每周检查一次。 收费标准：0.003 元/月/平米 测算依据：每年建筑小品养护服务费 6000 元。

三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化 用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测 算依据、（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、乔灌木养护费 服务内容 树木、绿篱的修剪和病虫害防治。 服务标准 （1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防 为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录； （2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害； （3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点 3M 以上； （4）绿篱及时修剪，保持原有形态。 收费标准：0.016 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 3 名 800 元/月，月福利 336 元，每年农药、石灰费用 60 00 元计，每月总费用 3236 元。 2、暖季型草坪养护费 服务内容 负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。 服务标准 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭 虫；每年至少进行

2 次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪 4 次；发生病虫害及时喷药。 收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 1 名 800 元/月，月福利 112 元，每年农药、化肥、药械 费用等 3000 元计，每月总费用 1162 元。 3、冷季型草坪养护费 服务内容

负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。 服务标准 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭 虫；每年至少进行 1 次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；发 生病虫害及时喷药。 收费标准：0.015 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 1 名 800 元/月，月福利 112 元，每年农药、化肥、药械 费用等 24000 元计，每月总费用 2912 元。 4、花坛养护费 服务内容 花坛的养护服务。 服务标准 在花坛开花期间，每周剪残枝、花 2 次；发生病虫害及人为损害后能及时防治， 泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在 20％以下；每 年花坛更换种植草花至少 4 次。 收费标准：0.005 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 0.5 名 400 元/月，月福利 56 元，每年绿化费用 6000 元 计，总费用每月 956 元。 5、水面养护服务费 服务内容 全面负责水面、喷水池的养护服务。 服务标准 每日打捞 1 次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 1 次；每 个月对喷水池清洁 1 次(刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表 层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等)。每日巡 视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。 收费标准：0.037 元/月/平米 测算依据：以绿化工人 4 名 800 元/月计，月福利 448 元，水面生态处理物资费 每年 45000 总费用每月 7398 元。 6、绿化用水 收费标准：0.003 元/月/平米 测算依据：绿化用水以每月 500 元计。

四、环境卫生服务费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月?平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注] 1、 人员管理费 收费标准： 0.013 元/月/平米 测算依据：以清洁主管 1 名 2200 元/月计，月福利 308 元，月总费用 2508。 2、 垃圾清运费 服务内容 负责把垃圾运至垃圾中转站。 服务标准 日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。 收费标准：0.061 元/月/平米

测算依据：以每月 60 车每车 170 元计，每月垃圾清运费用 10200 元，每年垃圾 筒、垃圾袋费 24000 元，合计每月总费用 12200 元。 3、公共部位清洁费 服务内容 负责小区道路、庭院、停车场（位）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传 设施等环境

卫生清洁、清扫。 服务标准 （小高层和高层按省服务规范各分项最高级标准实施，多层按五级标准 提供服务） 每日清扫道路(走廊、架空层)1 次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖 洗楼道一次； 楼道玻璃每月清洁 1 次；每两月清洁路灯 1 次；绿化带每日清扫 1 次绿化带；每 日清扫 1 次车库等；其他设施每周清扫(擦洗)一次。 收费标准：0.127 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 26 名 800 元/月，月福利 2912 元，每年清洁易耗品等 20 000 元计，每月总费用 25378 元。 4、公共设施清洁费 服务标准 公共设施每周清扫(擦洗)一次。 收费标准：0.011 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 2 名 800 元/月，月福利 224 元，每年清洁易耗品 4800 元计，每月总费用 2224 元。 5、袋装垃圾收集费 服务内容 负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。 服务标准 每日上门收集生活垃圾 2 次。 收费标准：0.031 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 6 名 800 元/月，月福利 672 元，每年清洁易耗品 9600 元计，每月总费用 6272 元。 备 注：物业公司不提供住户垃圾袋 6、卫生消杀费 服务内容 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划； 服务标准 夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀 1 次；灭鼠，每 2 个月进行 1 次。 收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：以清洁工人 0.5 名 400 元/月，月福利 56 元，每年药水（品）、机械 费用等 9600 元计，每月总费用 1256 元。

五、物业管理区域内公共秩序维护服务费

（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费(如警棍、 电池等)， （保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支） [收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）、备注]

1、 人员管理费 收费标准：0.062 元/月/平米 测算依据：以安护领班 9 名 1200 元/月计,月工资 10800 元，月福利 1512 元，月 总费用 12312 元。 2、 出入口值班费 服务内容 安全护卫人员主出入口 24 小时值班、副出入口 16 小时值班。 服务标准 制订值班制度；主出入口 24 小时有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访 问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导 等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，当日移交相关部门 处理。 收费标准：0.154 元/月/平米 测算依据：以安保人员 27 名 1000 元/月计，月工资 27000 元，月福利 3780 元。 月总费用 30780 元。 3、

出入口车辆管理费 服务内容 对主出入口的车辆进行登记、管理。 服务标准 安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和 获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。 收费标准：0.017 元/月/平米 测算依据：以安保人员 3 名 1000 元/月计，月工资 3000 元，月福利 420 元，月 总费用 3420 元。 4、小区巡视费 服务内容 安全护卫人员在小区范围内 24 小时巡视。 服务标准 （1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于 16 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重 点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员 3 人分 3 组共 9 人； （2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对 已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。 收费标准：0.154 元/月/平米 测算依据：以安保人员 27 名 1000 元/月计，月工资 27000 元，月福利 3780 元， 月总费用 30780 元。 5、小区监控费 服务内容 安全护卫人员 24 小时对监控设备进行监控。 服务标准 24 小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常 情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。 收费标准：0.034 元/月/平米 测算依据：以安保人员 6 名 1000 元/月计，月工资 6000 元，月福利 840 元月，

总费用 6840 元。 6、停车场管理费 服务内容 安全护卫人员 24 小时对室内停车场监控。 服务标准 对室内停车场进行管理，督促进入车辆按指定车位停放；每 1 小时巡视一次，发 现异常及时处理并通知车主。 收费标准：0.205 元/月/平米 测算依据：以安保人员 36 名 1000 元/月计，每月工资 36000 元，月福利 5040 元，月总费用 41040 元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。 备 注：车辆的保管责任由停车协议另行约定。 7、消防管理与应急事务处理费 服务内容 专职消防与应急事务处理护卫人员 24 小时值班； 服务标准 专职消防护卫队每天区内巡视检查维护消防设备保障区内消防秩序； 应急事务处理小组每月组织应急训练； 按规定程序处理区内突发事务； 收费标准：0.11 元/月/平米 测算依据:以护卫人员 17 名,1100 元/人/月计,月工资 18700 元,月福利 2618 元, 月总费用 21318 元。

六、公共设施设备、部位及场地水电费

收费项目：公共设施设备、部位及场地水电费 收费标准：0.024 元/月/平米，每月 4800 元

七、办公费

[收费项目、管理服务内容、管理服务标准、收费标准（元/月/平方米）、测算 依据（包括人员安排、用工用料分析）] 1、办公用品费用 0.024/月/平米/每月 4800 元 2、交通费 0.008/月/平米/每月 1600

元 3、宣传广告费 0.006/月/平米/每月 1200 元 4、公共交际费 0.005/月/平米/每月 1000 元 5、节假日美化费 服务内容 在小区主要场所摆放盆花。 服务标准 国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节 日气氛。 收费标准：0.004 元/月/平米 测算依据：每月 800 元 6、社区活动费 服务内容 定期组织社区联谊活动。 服务标准 每年组织 1-2 次由小区居民参与的健身、联谊活动。

收费标准：0.006 元/月/平米 测算依据：每月 1200 元 7、培训费 服务内容 员工岗位培训与业务培训。 服务标准 制订年度员工培训计划， 对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办 的岗位资格培训。 收费标准：0.01 元/月/平米 测算依据：每月 2000 元 8、通讯费 服务内容 24 小时接收住户信息。 服务标准 设立 24 小时服务电话受理住户来电；设立接待服务中心接待来访、受理业务、 提供多种特约服务项目，对委托服务电话回访、上门回访并有详细记录。 收费标准：0.038 元/月/平米 测算依据：服务接待人员 6 名，900 元/人，计月工资 5400 元，月福利 756 元， 通讯费 1500 元 /月，月总费用 7656 元。 备 注：不含福利费。 9、 业主委员会经费按 0.001 元/月/平米计不足部门从经营费中提取。 10、杂项支出费 收费标准： 0.008 元/月/平米 测算依据：每月 1500 元

八、公共设施保险费

[收费项目、收费标准（元/月/平方米）、测算依据（包括人员安排、用工用料 分析）、备注] 1、 财产保险 收费标准：0.04 元/月/平米 测算依据： 以每个住宅小区公共资产为 800 万元计，按普通家庭财产保险的费率 为 1‰，每年保费为 8000 元。 备注：对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷 击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。 2、 公共责任险（亦称第三者险） 收费标准：0.03 元/月/平米 测算依据：园区某住宅小区的公共责任险为每年 6000 元，保险责任限额 200 万 元，费率为 3‰。 备 注：此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为 依据，再视社区的大小及类型制定保费。

九、物业管理单位固定资产折旧费

收费项目：物业管理单位固定资产折旧费 内 容：配备必要的办公设备，提高服务效率； 收费标准：建立台帐，按规定计提折旧。按实结算

十、法定税费

项目：1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等 10—12%支出总额 2、佣金企业应得合理利润 8—10%支出总额 3、税金营业税、城建税、地方教育附加 5.55%管理费用、佣金总额 综合上述费用总计为 2.00 元/月/平米。 注：1、本预算中各分

项费用与对应的标准参照苏州市物业服务费用定额指导标 准制定。 2、本预算中具体保洁服务标准按省标中最高级服务标准提供。 3、本预算中不含电梯运行电费与二次供水压泵运行费用。 4、本预算不含甲方的供热水设备维护运行费用。 5、本预算中管理人员、服务接待人员的福利按月工资 14%提取。